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prmagazin

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01/2014

Pressestellentest: Luxusimmobilienmakler

Antworten von Bauwerk

1) Wie hoch waren Ihre Nettoumsätze bei Vermietungen und Verkauf von Luxuswohnimmobilien im Jahr 2012? Welche Zahlen erwarten Sie für 2013?

Bauwerk Capital ist Produktentwickler und Vermarkter für Wohnimmobilien im Premiumsegment. Das Unternehmen platzierte im Jahre 2012 einen Anteil von rund 60 % aller Neubaueinheiten über 1 Mio. € Kaufpreisvolumen und nimmt damit die führende Position im Münchener Immobilienmarkt ein. Das vermittelte Objektvolumen lag im gleichen Zeitraum bei ca. 130 Mio. €. Für 2013 ist mit einer Fortschreibung dieser Ergebnisse zu rechnen.

2) Wie hat sich die Nachfrage nach Luxusimmobilien durch die Finanzkrise verändert? Wie stellt sich Ihr Unternehmen darauf ein?

Bereits vor aber vor allem auch seit der Wirtschafts- und Finanzkrise sind Immobilien zu einer begehrten Anlageform avanciert. Nationale sowie internationale Immobilieninvestoren suchen die Sicherheit der deutschen Immobilienmärkte. Dabei steht der Münchner Immobilienmarkt aufgrund seiner Attraktivität nach wie vor im Fokus. Angesichts des weiter vorherrschenden niedrigen Zinsniveaus und geringer erzielbarer Renditen auf den Anleihemärkten ist die Nachfrage am deutschen Wohnimmobilienmarkt weiterhin hoch. Aufgrund des mangelnden Angebots führte dies zu einem überdurchschnittlichen Preisanstieg, der sich besonders in München bemerkbar gemacht hat. Dabei sind Immobilien im hochpreisigen Segment besonders gefragt, da man von einer stabilen Wertentwicklung ausgehen kann. Doch nicht alles was unter dem Begriff „Luxus“ vermarktet wird, kann diesem Anspruch gerecht werden. Stimmen Lagepotenziale, Nachhaltigkeit, Ausstattungsqualität oder Architektursprache nicht, kann sich das vermeintliche Luxusobjekt schnell als Fehlinvestition erweisen. Erste Anzeichen für eine Beruhigung der Sonderkonjunktur Wohnen sind derzeit bemerkbar. Denn Eigennutzer entwickeln eine verstärkte Preissensibilität und werden vor allem im Segment für anspruchsvolles Wohnen vorsichtiger. Kapitalanleger hingegen haben Renditevorstellungen, die bei den aktuellen Marktbedingungen immer seltener erfüllt werden können. Entwickler, die nicht genug auf Lage, Produkt und Qualität achten, spüren daher bereits Widerstände im Markt. Als Anbieter von außergewöhnlichen Wohneinheiten in attraktiven Lagen ist es uns wichtig, dass jedes einzelne Objekt unseren hohen Ansprüchen und denen unserer Kunden gerecht wird. Dabei ist von besonderer Bedeutung, für jede Zielgruppe das richtige Produkt zu kreieren. Unsere Wohnungen unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der Werthaltigkeit vom sonstigen Angebot. Preis/Leistung muss mehr denn je in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Mit dieser Philosophie werden wir uns weiterhin erfolgreich auf dem Immobilienmarkt behaupten können.

3) Union und SPD haben sich Anfang November in den Koalitionsverhandlungen auf ein "Paket für bezahlbares Wohnen und Bauen" geeinigt. Ein zentrales Element: Die Maklergebühr soll künftig der Vermieter zahlen. Wie beurteilen Sie die geplanten Neuregelungen?

Das Bestellerprinzip bei der Provisionsregelung wird zukünftig mehrere Auswirkungen haben. Einerseits wird die Leistung des Maklers bei seinen Auftraggebern wesentlich kritischer beurteilt werden. Nur noch jene Makler, die kundenorientiert, mit einem hohen Qualitätsanspruch und mit einer sehr guten Objektkenntnis agieren, werden sich auf dem Markt behaupten. Und sie werden den Wert ihrer Arbeit vermehrt vor dem Auftraggeber verargumentieren müssen. Der Wettbewerb unter den Maklern wird sich verstärken; ein Preisverfall mitsamt Marktbereinigung eine mögliche Folge. Es ist ebenfalls damit zu rechnen, dass Vermieter einzelner Wohneinheiten vermehrt selbst tätig werden, um die Provision zu sparen. Womöglich verstärkt das Bestellerprinzip unlautere Machenschaften auf dem Wohnimmobilienmarkt. Vermieter könnten versucht sein, die an den Makler gezahlte Provision über gewisse Schlupflöcher vom Mieter zurück zu holen. Dies könnte etwa über hohe Zahlungen für Möblierungsgegenstände wie Küchen, Leuchten oder Einbauten geschehen. Am Ende wird jener Mieter die Wohnung bekommen, der bereit ist solche Sonderzahlungen zu leisten. Die Wiedereinführung der degressiven AfA verpufft unserer Meinung nach beim Vermieter; sie wird keine dominierende Rolle spielen oder zum Ausgleich des Bestellerprinzips beitragen. Auf Mieterseite wird das Bestellerprinzip sicherlich wohlwollend aufgenommen, da es augenscheinlich zu einer geringeren Belastung der Mieter kommt. Ob diese Neuerung den Mietern wirklich in die Hände spielt, wird aber erst die Praxis zeigen. Als mögliche Folge gelten auch kürzere Verweildauern und eine höhere Fluktuation. Mit dieser ist ein rascherer Anstieg der Mieten denkbar, da ein Mieterwechsel häufig zum Anheben der Miete genutzt wird (im Rahmen der einzuhaltenden Kappungsgrenzen). Die Senkung der Kappungsgrenze sehen wir im Premiumsegment nicht als ernsthafte Bedrohung. Die Mieten sind hier in den letzten Jahren aufgrund von Nachholeffekten gestiegen. Die Dynamik hat bereits nachgelassen, sodass seit einiger Zeit bereits eine Stagnation der Mieten im hochpreisigen Segment zu beobachten ist. Generell ist der Nachfrageüberhang ist in diesem Marktsegment niedriger, mit der Folge einer besseren inhärenten Marktregulierung. Durch die bereits niedrige laufende Rendite in diesem Segment sind die Auswirkungen weniger ausgeprägt. Die Wertbeständigkeit steht weiterhin im Vordergrund. Für reine Renditeobjekte sieht dies allerdings anders aus. Kurzfristige Folge der Kappungsgrenze könnte sein, dass Vermieter die Zeit vor Inkrafttreten nutzen, um eine kräftige Mieterhöhung durchzusetzen. Diese würde den Mietmarkt in den Ballungsräumen zusätzlich anspannen. Sollten, wie geplant, Staffelmietverträge von der Regelung ausgenommen sein, ist mit einem vermehrten Abschluss dieser zu rechnen. Für die Mietgestaltung im Zusammenhang mit dem regional gültigen Mietspiegel können wir derzeit nur vage Aussagen treffen. Es herrscht weiterhin Unklarheit über die genaue Regelung und Umsetzung. Im Gespräch ist die Einführung einer Mietbeschränkung auf einen Wert Mietspiegel +10 %. Dies würde für viele Lagen Münchens eine Mietbeschneidung um bis zu 30 % bedeuten. Ein Einfrieren der Mieten, die derzeit bereits über den Werten des Mietspiegels +10 % liegen, ist nach der neuen Gesetzesregelung geplant. Hiermit verlöre der Markt auf mittlere und lange Sicht für Kapitalanleger und Investoren stark an Attraktivität. Die Folge wären eine Reihe unwirtschaftlicher Konsequenzen, unter anderem geringere Neubauvolumina. Eine Beschneidung der Sanierungsumlage auf den Mieter ist für uns kein Thema, da wir vor allem Neubauprojekte veräußern. Dennoch kann das Angebot des Mietmarkts damit dauerhaft an Qualität verlieren, da Vermieter vermehrt lediglich noch die nötigsten Sanierungsmaßnahmen durchführen werden. Der Wettbewerb um die wirklich hochwertigen Mietwohnungen wird sich damit noch verschärfen.

4) Wie wird sich der Markt für Luxusimmobilien nach Ihrer Einschätzung mittelfristig entwickeln? Welche Einflussfaktoren werden dabei aus Ihrer Sicht maßgeblich sein?

Premium wird auch in Zukunft weiterhin sehr stark mit der Lage in Verbindung stehen. In Ballungszentren, allen voran in München, sind solche „Premium“-Lagen begrenzt. Nachverdichtungen und Flächenumwidmungen können die Nachfrage nicht ausreichend bedienen, sodass die wenigen verfügbaren Angebote weiterhin im Preis steigen. Neben der Lage bleibt das niedrige Zinsniveau der treibender Faktor. Aber auch eine klare Architektursprache sowie Dienstleistungen / Services (z.B. in Form eines Concierges) werden immer wichtiger. Sollte sich herausstellen, dass der Markt für Premiumimmobilien stärker als angenommen vom Paket für bezahlbares Wohnen und Bauen belastet wird, sind die Auswirkungen womöglich groß. Eine sinkende Nachfrage wird zu weniger Projektentwicklungen führen. Investoren wie Großkonzerne, Fonds und Family Offices werden auf andere Anlageprodukte wie z. B. Gewerbeimmobilien ausweichen. Der vorhandene Wohnungsbestand wird nicht mehr entsprechend gepflegt, da sich Investitionen nicht mehr lohnen. Ein Teufelskreis beginnt, der weder für Mieter, Immobilienerwerber oder Entwickler von Vorteil ist. Der Stellenwert von echten Premiumobjekten wird in diesem Zusammenhang weiter steigen. Luxus-Neubauprojekte erzielen für Kapitalanleger dann noch attraktive Renditen, da die Einstiegsmiete bei der Erstvermietung noch frei bestimmt werden kann. Das Prinzip Preis-Leistung wird mehr als bisher der ausschlaggebende Faktor sein. Kurz gedachte und nicht authentische Luxusstrategien mancher Anbieter fliegen da sehr schnell auf. Anbieter mit einem hohen Bekanntheitsgrad, einem klar formulierten Markenversprechen und einer hohen Glaubwürdigkeit werden von den Immobilieninteressenten zukünftig eher wahrgenommen und weiterempfohlen.

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